关于进一步做好农村农房（宅基地）流转工作的通知

各乡镇人民政府、街道办事处：

为扎实推进农村宅基地“三权分置”改革，盘活农村闲置农房（宅基地），激活农村资源要素，促进农文旅融合发展，根据《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）、《丽水市委市政府农业和农村工作办公室关于印发〈关于促进闲置农房盘活利用的实施方案（试行）〉的通知》（丽农办〔2020〕3号）、《龙泉市人民政府关于印发〈关于开展农村宅基地“三权分置”改革工作的若干意见（试行）〉的通知》（龙政发〔2022〕19 号）等文件精神，现就进一步引导和规范农村农房（宅基地）使用权流转有关事项通知如下：

一、准确把握农村宅基地使用权流转原则要求

加快放活农村宅基地使用权，是推进农村宅基地“三权分置”改革、巩固和完善农村宅基地管理制度的必然要求，也是推进乡村集成改革、加快强村富民的重要基础，事关广大农民切身利益和农业现代化建设大局。推进农村农房（宅基地）流转，要坚持守住“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础，坚持制度设计和基层创新相结合，积极实践，大胆创新，先行先试。要坚持严格规范运作，科学制定和实施规划，充分考虑当地发展历史和土地管理政策的延续性，区分情况、分类处理，保证工作规范运作、切合实际。要充分尊重农民群众意愿，保障其知情权和参与权，建立健全平等协商机制，兼顾各方利益，完善利益激励机制，依法保护各方合法权益，做到公开、公平、公正，实现资源和谐利用。要坚持注重农村宅基地“三权分置”改革与农村集体产权制度改革、农房抵押贷款探索、农村土地全域整治等工作相互衔接，盘活现有资源，推进土地节约集约利用，提高改革的系统性和完整性，形成改革合力。

二、充分发挥农村集体经济组织流转协调功能

农村宅基地属村集体所有，农村集体经济组织要做好组织、引导、服务、协调和监督本村农房（宅基地）流转工作。鼓励村集体经济组织根据村庄规划、土地用途等完善农房（宅基地）使用权流转工作制度，引导规模化整村流转。村集体经济组织可根据农户意愿，依法依规组织规模化整村流转；对少数零散农户，在条件允许情况下，鼓励农房自行流转、挂牌流转、委托流转等方式，放活农房（宅基地）使用权。各乡镇（街道）、行政村应当提前做好基础情况摸底调查、流转意向摸排及委托流转协议签订等工作，通过线上线下信息发布进行招商引资。在坚持农村宅基地集体所有和充分保障农村居民对农村产权的占有、使用、收益等合法权益的前提下，适度放活农村宅基地使用权，允许农村闲置农房（宅基地）使用权通过租赁等方式进行流转，并引导产权清晰无争议、合法合规、符合城乡建设规划的闲置农房（宅基地）签订流转合同并办理农房（宅基地）使用权证，保障各方权益。鼓励流转后农房（宅基地）发展休闲度假、居家养老、乡村旅游（农家乐、民宿）、农村电子商务、创新创业、民俗手工艺、现代农业等，促进闲置资源有效利用。鼓励村集体经济组织就农房（宅基地）使用权流转服务净收益部分进行再分配，让流出农房（宅基地）农户分享流转增值收益。

三、积极引导推广委托流转

委托流转是指流出方委托村集体经济组织或者强村公司流转农房（宅基地）使用权的一种流转形式，积极推进委托流转，有力促进了规模经营发展。委托流转的一般程序为农户委托、发布信息、意向磋商、审查审核、签订合同、履约监督等。委托流转应当签订书面委托流转协议书，明确权利义务。委托流转协议书应当由流出方与其书面委托的受托方签订。受托方在委托权限内决定农房（宅基地）使用权流转对象、方式、期限等，未经流出方同意不得转委托，不得擅自截留、扣缴流出方的农房（宅基地）使用权流转收益。鼓励受托方与外来客商、企业合作，鼓励在农村产权交易中心或其他网络竞价交易平台公开发布农村农房（宅基地）使用权流转信息，倡导通过综合评价主体资质、流转价格、流转年限、经营计划、带动效益等进行择优确定选择流入方，以租赁盘活形式，实现农村资源、资产优化利用。

四、切实加强农房（宅基地）流转管理与风险防范

农村农房（宅基地）涉及农民切身利益，各乡镇（街道）、行政村要切实加强管理，树立流转风险防范意识。根据法律法规，加强流转合同管理，强化流转合同备案管理工作。要按照相关工作要求，积极引进工商企业（社会资本）流转农村农房（宅基地）使用权工作。对擅自违法违规经营改造等行为，做好监督工作，可及时终止流转合同或者根据相关规定予以惩罚性赔偿。要重点防范用途改变、层层转租、到期不能续租、流转经营效益不佳等风险。要立足权属合法、产权清晰，持续做好农房（宅基地）确权登记颁证，保障流转基础条件。对农房（宅基地）使用权融资抵押担保的，要同步做好相应的使用权证办理及抵押担保登记。要加强农村农房（宅基地）纠纷调解等工作，及时化解农村农房（宅基地）管理纠纷。

五、加快提升农村宅基地管理数字化水平

按照数字化改革要求，积极承接省、市、县、乡、村、户六级贯通的农村宅基地管理数字应用。各乡镇（街道）要切实加强农民建房（宅基地）审批、农房盘活利用管理，落实农村宅基地日常管理人员力量配备；要继续做好农房确权登记颁证工作，重点开展农民建房（宅基地）审批数据、农房盘活流转等调查、统计工作，为宅基地“一件事”审批系统和“浙农富裕”农房盘活数字化场景全面应用夯实基础。同时要加强综合利用数据采集基础，逐步实现线上建房审批、线上信息发布、线上签约流转等。并与自然资源等部门的协作，打通不动产登记系统，打通政务管理系统，形成数据共享、业务协同多跨机制，加快构筑农村宅基地“活权促富”数字化应用场景。

附件：

1.闲置农房（宅基地）使用权自行协商流转程序

2.闲置农房（宅基地）使用权挂牌流转程序

3.闲置农房（宅基地）使用权网络竞价交易程序

4.农房委托流转协议书（模板）

5.农房流转合同（模板）

6.《龙泉市人民政府关于印发〈关于开展农村宅基地“三权分置”改革工作的若干意见（试行）〉的通知》（龙政发〔2022〕19 号）

7.《龙泉市人民政府办公室关于印发〈关于加快推进龙泉市农家乐（民宿）发展若干政策〉的通知》（龙政办发〔2022〕47 号）

龙泉市农业农村局

2022年12月2日

附件1

闲置农房（宅基地）使用权自行协商流转程序

1.提交申请：经闲置农房（宅基地）所在村集体经济组织审核备案后，流转双方持相关资料向所在乡镇人民政府（街道办事处）提出书面申请。

2.条件审查：乡镇人民政府（街道办事处）对流转条件进行审查，审查通过前应将流转审查情况在所在村的村务公开栏公示5个工作日。

3.签订合同：流转双方签订闲置农房（宅基地）使用权流转合同。合同范本由市农村产权交易中心统一提供。

4.合同鉴证：流转双方签订流转合同，在乡镇（街道）农村产权交易中心办理流转鉴证。

5.证书登记：流转合同年限在15年及以上的，流转规模要符合单幢农房（宅基地）5间及以上或同一行政村内规模化经营10间及以上的，流转双方可持申请书、流转合同、鉴证书、不动产权证等相关资料在签订转让合同之日起30日内到不动产登记部门办理农房（宅基地）使用权流转证书。

注：进入流转的闲置农房（宅基地）须产权清晰无争议、合法合规、符合城乡建设规划，若未取得不动产证的需到所在乡镇（街道）办理不动产登记证后进行流转。

附件2:

闲置农房（宅基地）使用权挂牌流转程序

1.提交申请：经闲置农房（宅基地）所在村集体经济组织审核备案后，转出方持相关资料向闲置农房（宅基地）所在乡镇人民政府（街道办事处）提出委托申请，由乡镇人民政府（街道办事处）设定转入方资格条件，并出具意见书。

2.委托挂牌：转出方持意见书、不动产权证等相关资料委托乡镇（街道）农村产权交易中心挂牌流转，并签署“闲置农房（宅基地）流转挂牌委托协议”。

3.挂牌流转：乡镇（街道）农村产权交易中心负责流转信息的发布、撮合等各项服务，按法定程序挂牌流转，确认成交。转入方需符合乡镇人民政府（街道办事处）设定的资格条件，并出具相关证明材料。

4.合同鉴证：流转双方签订流转合同，在乡镇（街道）农村产权交易中心办理流转鉴证。

5.证书登记：流转合同年限在15年及以上的，流转规模要符合单幢农房（宅基地）5间及以上或同一行政村内规模化经营10间及以上的，流转双方持申请书、流转合同、鉴证书、不动产权证等相关资料在签订转让合同之日起30日内到不动产登记部门办理农房（宅基地）使用权流转证书。

注：进入流转的闲置农房（宅基地）须产权清晰无争议、合法合规、符合城乡建设规划，若未取得不动产证的需到所在乡镇（街道）办理不动产登记证后进行流转。

附件3:

闲置农房（宅基地）使用权网络竞价交易程序

1.农户委托流转：农户自愿将闲置农房（宅基地）流转到所在村集体经济组织，提供个人身份信息、不动产权证书并签订书面委托流转协议书。

2.提出交易申请：经农村集体经济组织民主议定程序通过后，再向所在乡镇（街道）提出产权交易申请，所在乡镇（街道）对产权交易申请材料进行审查，进行权属确认，以农村集体产权的形式进行线上竞价交易。

3.收集录入材料：由乡镇（街道）强村公司收集申请材料、房屋权属人信息、房屋四至、现状照片等，并在网络竞价交易平台进行信息录入，经乡镇街道（街道）初核，提交市强村公司复核。

4.上线交易平台：经市强村公司复核无误后，进行发布上线至网络竞价交易平台，交易成功后是强村公司及时告知乡镇（街道）组织双方进行流转合同签订。

5.职能部门审查：市农业农村局对产权交易材料的完整性以及程序的合法性进行审查。

注：进入网络竞价交易平必须由农户将农房（宅基地）委托流转到村集体经济组织。

附件4:

农房委托流转协议书

委托方(甲方):            身份证号:                      

受托方(乙方):             村股份经济合作社

甲乙双方本着平等互利的原则,经自愿协商,现就农房委托流转一事达成一致意见,并根据中华人民共和国有关法律、法规的规定,签订本协议书。

一、委托流转农房

1.甲方同意将于龙泉市          镇         村的农房号，产权证编号                      ，房屋土地所有权证（马根证）                ，     植，     层；房屋四至范围：东至         南至         西至         北至        委托给乙方，乙方全权代表甲方办理农房（宅基地）流转相关手续（包括信息发布、签订合同、租赁交易等），甲方需如实提供农房（宅基地）流转所需相关材料，对乙方在流转上述事项过程中所签署的有关文件，甲方均予以认可，承担相应的法律责任。并同意房屋附属设施同时委托流转给乙方，在流转合同期内也归乙方使用，附属设施包括：                      。

农房现状照片、产权人身份信息及不动产权证等材料附后。

2.乙方对该农房及附属设施有合法建设、改造、使用、经营、租赁的权利，甲方有义务协助乙方办理改扩建房屋所需的各项审批手续，甲方不得提前收回或妨碍乙方利用农房及附属物。

二、流转期限及流转租金

1.本协议所约定的流转期限按乙方与投资方签订的实际流转合同规定执行（最长不超过二十年）,自实际流转合同签订生效之日起计算，乙方收到投资方交付的流转租金在一个月内支付给甲方。

2.甲方意向流转租金最低金额        元/年。（实际流转租金低于最低金额需甲乙双方再次磋商签订补充协议，高于最低金额由乙方决定）

3.流转合同租赁期满后,除非甲方收回农房自用,乙方在同等条件下有优先流转权。

4.乙方因改变房屋的结构、装修及添附物，流转期满后乙方不得拆除和损毁，无条件归甲方所有，甲方也不得要求乙方恢复原状。

三、违约责任

1.因甲方的原因（如不具备农房（宅基地）的合法处置权益、未能明确获得其他产权人、继承人的同意等）而造成纠纷，导致本协议或后续流转无法进行的，由甲方赔偿乙方为此而造成的损失。

2.乙方与投资方正式签订流转合同时，若乙方收到投资方流转租金后未按本协议约定及时、足额向甲方支付租金，甲方有权终止本协议，并不负任何责任。

3.乙方若因特殊原因要求终止本协议的，需与甲方说明情况。

四、协议生效及其它

1.本协议自双方签订之日起生效，其他具体事项由甲乙双方共同在实际流转合同上约定。

2.本协议书一式三份，甲、乙双方各执一份，所属乡镇（街道）存档一份。

甲方（签章）:                     乙方（签章）:

年    月    日               年    月    日

附件5

合同编号：   年第  号

龙泉市

农房（宅基地）使用权

流

转

合

同

龙泉市农村产权流转交易服务中心监制

农房（宅基地）使用权流转合同

转出方(以下简称甲方):                            地址:

转入方(以下简称乙方):                            地址:                      

第一章流转农房（宅基地）使用权概况

第一条农村房屋（宅基地）使用权简称农房（宅基地）使用权，农房（宅基地）使用权的流转指个人对其合法拥有的宅基地使用权、宅基地上的房屋使用权及利用宅基地和房屋进行改造的权利流转给他人使用的行为。

第二条 流转的农房（宅基地）的要求：甲方保证向乙方流转的农房（宅基地）系（本人/共有）拥有合法产权或使用权，宅基地系（本人/共有）拥有完全使用权。甲方保证农房（宅基地）在本合同签订前不附有任何其他担保物权，该房屋不属违章建筑，也未被司法机关或者其他机关采取查封、扣押等强制措施。

第三条甲方同意将坐落于龙泉市          镇（乡/街道）              村号的农房（宅基地）使用权包括房屋附属建筑、宅基地周边道路、院落等流转给乙方使用，范围详见附图。

（1）不动产权证书登记人：          ，身份证号码：                             ；

（2）不动产权证书编号：                                                         ；

（3）不动产权证书上登记的房屋建筑面积：                                    ；

第二章流转期限、用途

第一条本合同所约定的流转期限共     年，自       年    月   日至      年   月    日；

第二条流转期满，甲方有权收回流转农房（宅基地），乙方应如期交还；如甲方继续流转该农房（宅基地）的，乙方在同等条件下享有优先继续流转使用的权利；乙方如要求继续流转使用的，则必须在流转期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方重新签订流转合同。

第三条农房（宅基地）用途乙方必须严格根据龙泉市人民政府文件规定流转使用。

第三章流转金额、履约保证金及支付方式

第一条该农房（宅基地）每年流转金额为人民币         元(大写    万    仟   佰    拾

元整)流转合同总金额为人民币　    　元(大写     万     仟    佰     拾　　元整)；

第二条本合同签订之日起个工作日内，乙方须支付甲方个月的流转金额作为本合同履约保证金；该履约保证金于合同终止后的个工作日内，甲方必须全额无息退还乙方。

第三条流转金额及履约保证金支付方式为：                                          。

甲方指定开户行：

甲方指定银行账户名：

甲方指定银行账号：

第四章流转期间的房屋改建、扩建、修缮的费用及使用安全责任承担

第一条因乙方经营需要变动该流转房屋建筑主体和承重结构进行的拆改建、扩建等改造活动须向相关部门申报的，乙方有权就办理农村流转农房（宅基地）改造审批与验收手续向相关部门直接提出申请。

第二条流转期间的房屋修缮费用由乙方承担；因乙方管理使用不善而造成流转房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担。

第三条流转期间使用该房屋而产生的水、电、气等费用，由乙方自行承担。

第四条因本合同产生的流转税费由双方依照法律法规规定各自承担。

第五条乙方因改变房屋的结构、装修及添附物，流转期满后乙方不得拆除和损毁，无条件归甲方所有，甲方也不得要求乙方恢复原状。

第六条流转期限内的房屋使用安全责任，由乙方自行承担。

第五章农房（宅基地）使用权的转让、再流转

第一条流转期间，甲方有权依照法定程序向他人转让已流转农房（宅基地），转让后，本合同条款对受让方和乙方具有约束力。

第二条流转期间，乙方可不经甲方同意再流转该农房（宅基地），但新签订的流转合同不得与本合同条款相抵触。

第三条乙方有权对农房（宅基地）流转使用权进行抵押，但只能抵押给金融机构。

第四条再流转的转入方，可在本合同甲乙双方同意的前提下，可与甲方另行签订流转合同。

第六章合同的变更、解除与终止

第一条双方可以协商变更、解除或终止本合同。

第二条甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：

（1）不能提供农房（宅基地）使用权或所提供农房（宅基地）使用权不符合约定条件，严重影响居住或经营的；

（2）应当由甲方交纳的费用逾期未交纳的，给乙方造成严重损害的；

（3）逾期二个月未交房（宅基地）的；

（4）其它约定                               。

第三条农房（宅基地）使用权流转期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回农房（宅基地）使用权：

（1）利用农房（宅基地）存放危险物品或进行违法活动的；

（2）未按龙泉市人民政府文件规定用途使用农房（宅基地）的；

（3）应当由乙方交纳的费用逾期未交纳的，给甲方造成严重损害的；

（4）拖欠流转金额期限超过　  　个月以上；

（5）其它约定                               。

第四条因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。

第五条因国家政策需要拆除或改造已流转的农房（宅基地），所获得的补偿由甲乙双方协商合理分配。

第七章违约责任

第一条甲方因不能提供本合同约定的农房（宅基地）使用权而解除合同的，应支付乙方本合同流转总金额5%的违约金。

第二条甲方逾期交房的，每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日流转金额1.2倍的违约金

第三条甲方违反本合同约定，提前收回农房（宅基地）使用权的，甲方必须赔偿乙方由此产生的一切经济损失。

第四条甲方因农房（宅基地）使用权权属瑕疵而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方所造成的经济损失。

第五条流转期间，因乙方单方违约行为，甲方有权单方解除合同，收回该农房（宅基地）使用权，乙方应按照本合同流转总金额的5%向甲方支付违约金。

第六条流转期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日流转金额1.2倍支付甲方违约金。

第七条流转期间，乙方未经甲方书面同意，无正当理由解除合同的，乙方应该按合同总价款20%的额度向甲方支付违约金。

第八条乙方如逾期支付流转金额的，每逾期一日，则乙方须按日流转金额的1.2倍支付违约金。

第九条流转期满，乙方应如期交还该农房（宅基地）使用权。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日流转金额2倍的违约金。

第八章免责条件

第一条因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

第二条因上述原因而终止合同的，流转金额按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。

第三条不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

第九章其他约定

（1）                                                                  

（2）                                                                  

（3）                                                                  

第十章附则

第一条本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第二条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三条本合同自双方签章后生效。

第四条本合同一式四份，由甲、乙双方各执一份，剩余一份用于向龙泉市农村产权服务中心办理鉴证书，一份用于向龙泉不动产登记中心办理流转证书。具有同等法律效力。

（注：如果农房（宅基地）是共有，已经共有人同意，附书面同意声明。如果是委托流转，应有农房（宅基地）使用权所有人与受托人的委托协议书）

甲方:                               乙方:

或授权代理人（签章）：            或授权代理人（签章）：

签约日期：                        签约日期：

签约地点：                        签约地点：

鉴证方：

鉴证日期：

鉴证地点：

附件6：龙泉市人民政府关于印发《关于开展农村宅基地“三权分置”改革工作的若干意见（试行）》的通知(黑章).pdf

附件7：龙泉市人民政府办公室关于印发《关于加快推进龙泉市农家乐（民宿）发展若干政策》的通知(黑章).pdf